Bonjour
Je cède ma plume à 2 blogueurs et investisseurs qui m’ont proposé d’écrire un article sur l’immobilier:
Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre du blog
www.construire-sa-retraite.com
Ils ont investi dans l’immobilier et souhaitent partager leur expérience dans un domaine assez peu connu des investisseurs
comme moi. Je vous invite donc à lire cet excellent article et me laisser des commentaires juste après.
A bientôt
L’INVESTISSEMENT LOCATIF CHANGE D’ALUR!
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Eh non, ce n’est pas une faute d’orthographe, il s’agit du projet de loi ALUR, autrement dit l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové.
Mais pourquoi ce petit calembour ? Et bien c’est très simple : beaucoup d’investisseurs et de particuliers ont investi dans des biens locatifs (nus ou meublés). Malheureusement, le projet de loi ALUR prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers dans les zones tendues telles que l’Ile-de-France et la région PACA.
Si cette loi est votée, la rentabilité de ce type de biens en sera dégradée.
Heureusement, nous avons identifié pour vous, un type de bien immobilier qui passe aux travers des fourches caudines de l’Etat.
Le projet de loi ALUR vise à encadrer les loyers des biens nus et meublés dans les zones tendues, avec en contrepartie une garantie universelle des loyers (GUL). La conséquence directe pour l’investisseur, est que la rentabilité de son bien en sera plus ou moins affectée selon la zone géographique.
Alors vous allez nous dire qu’il n’y a plus aucun intérêt d’investir dans l’immobilier pour se créer un complément de revenu. Tout est fait pour décourager ce type d’initiatives.
Ce n’est pas tout-à-fait exact :
– d’une part, les contours de ce projet de loi restent encore relativement flous
– d’autre part, réjouissez-vous, il est encore possible de trouver des investissements immobiliers rentables.
Mais de quel type d’investissement immobilier parlons-nous ?
Un peu de patience !
Traditionnellement, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la plupart pense à l’immobilier locatif d’habitation. Concrètement, vous achetez un appartement ancien ou neuf avec vous pour objectif de le louer. En ce qui concerne le neuf, c’est la conséquence d’une longue politique d’incitation fiscale lancée par les gouvernements successifs (régime Périssol, Besson, De Robien, Scellier et maintenant Duflot).
Un peu moins répandu (encore que ces derniers temps), les places de garage et de parking permettent de mettre le pied dans l’investissement immobilier avec peu de risques et peu d’apport et une rentabilité correcte.
Pour les gourmands, l’investissement dans un immeuble de rapport peut constituer une excellente opération grâce à la division qui permet d’améliorer la rentabilité et de répartir les frais fixes.
Pour les plus téméraires et disposant d’un peu de trésorerie, l’achat/rénovation/revente peut être très rentable. Attention toutefois à bien soigner la sélection du bien afin d’éviter des phénomènes conjoncturels du marché.
Pour les plus aguerris, l’investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP) dans des locations meublées constitue une excellente opération permettant d’allier rentabilité avec douceur fiscale.
Mais ce n’est pas tout, il existe un marché bien moins connu en termes de transactions qui pourtant existe et vit aux yeux de tous. Vous l’avez peut-être deviné : il s’agit de l’immobilier commercial.
Pour préciser, l’immobilier commercial regroupe les murs des boutiques, des restaurants, des hôtels, des bureaux, etc.
L’immobilier commercial : un bon investissement ?
Pour en revenir à notre propos du début de l’article, ce type de biens est épargné par le projet de loi ALUR (pas de plafonnement des loyers). Les futures règles du jeu semblent beaucoup plus floues et incertaines en ce qui concerne les locations nues et meublées.
Par ailleurs, il y a pour ce type de biens des modes de fonctionnement différents à ceux pratiqués dans l’immobilier d’habitation :
· La relation entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire est contractualisée dans un bail commercial dit 3/6/9. Cela signifie que le locataire s’engage sur des périodes de 3 ans. On peut donc parler d’une certaine stabilité locative. De plus, ce bail encadre la prise en charge des travaux et des taxes, en général en faveur du bailleur.
· L’évolution des loyers d’habitation est indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Quant aux loyers commerciaux, leur évolution est indexée sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Ce dernier indice a historiquement une évolution plus favorable.
· Contrairement aux biens d’habitation traditionnels où le propriétaire est responsable de l’ensemble du bien, la responsabilité de celui-ci sur les biens commerciaux se limite aux murs et à la toiture (article 606 du code civil).
Mais nous avons gardé le meilleur pour la fin : la rentabilité. Eh oui, il n’est pas rare de constater pour ce type de biens une rentabilité brute de l’ordre de 10%. De plus, il faut bien comprendre que les biens commerciaux ne sont pas intimement liés au marché immobilier classique. Cela s’explique notamment, comme nous l’avons précisé précédemment, que les loyers sont indexés sur l’ICC et non l’IRL. Quoiqu’il en soit, le loyer se construit sur le type d’activité et la pertinence de l’emplacement du bien au regard du potentiel de clientèle.
Quelles sont les précautions à prendre lorsque l’on investit dans l’immobilier commercial ?
Tout comme les chercheurs d’or, vous devrez tamiser les différentes composantes de votre investissement pour trouver votre pépite.
Première étape du processus, la règle d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela va paraître comme du bon sens paysan, mais pour limiter les risques vous devez sélectionner avant tout les biens sur les fortes zones de passage et de chalandise. Il s’agit là de la meilleure garantie pour réduire les périodes de vacances locatives (potentiellement plus longues que sur l’immobilier traditionnel). Malheureusement, bon emplacement rime souvent avec rentabilité moindre. Il vous revient donc de trouver le bon compromis entre passion et raison.
Deuxième étape du processus, vous avez le contenant, vous devez trouver le contenu, à savoir le locataire. L’immobilier est souvent une affaire de bon sens et là encore, la sélection d’une activité commerciale n’y échappe pas. Vendre des glaces en plein air dans une station de ski risque de ne pas attirer beaucoup d’amateur. Plus sérieusement, veillez bien à éviter les secteurs actuellement saturés et à bien mettre en adéquation le type d’activité avec la demande locale.
Troisième et dernière étape du processus, contractualiser la relation entre le propriétaire et le locataire, pour faire bon ménage. Pour ce faire, nous ne saurions trop vous conseiller de vous assurer les services d’un représentant de l’état, à savoir un notaire. En effet, les biens commerciaux sont régis par des baux commerciaux qui regorgent de subtilités pouvant conduire à de sérieuses déconvenues. De plus, le bail notarié permet de se séparer plus « facilement » d’un locataire mauvais payeur en ayant recours à la copie exécutoire (saisie sur salaires, biens et comptes en banque).
Où trouver des biens de ce type ?
En reprenant notre métaphore du paragraphe précédent sur les chercheurs d’or, ce n’est pas en allant dans la mine la plus connue du coin que vous trouverez la plus grosse pépite ou en tout cas le plus gros filon. Il faut mettre en éveil tous vos sens pour êre réceptifs à tous les signaux faibles d’une potentielle mise en vente d’un bien. Pour cela, tel un bon détective, il faut avoir tissé un bon réseau d’informateurs.
Toutefois, si ce réseau ne vous donne pas de résultats, il faut se rabattre sur les moyens classiques de recherche de biens immobiliers spécialisés dans les biens commerciaux, comme par exemple : site internet type LeBoncoin ou autres sites spécialisés (www.murscommerciaux.net par exemple).
L’étude du projet de loi ALUR met en exergue l’intérêt de ce type de biens immobilier. L’investissement dans l’immobilier commercial est relativement méconnu mais permet de dégager une excellente rentabilité si tant est que l’on ait pris quelques précautions élémentaires.
Vous pourrez avoir plus d’informations sur le sujet sur notre blog.
Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre
www.construire-sa-retraite.com
Bonjour,
Merci Alexandre et Gaetan pour cet article. c’est vrai que les lois sur l’encadrement des loyers peuvent refroidir les investisseurs. Ne parlons pas des lois sur les pluvalues et des taxes mensuelles sur les loyers!!!
L’achat d’un lmocal commercial peut être en effet rentable et moins « taxé » que les biens d’habitations.
Cynthia
Bonjour
Merci pour cet article, effectivement, encore de quoi dégouter les investisseurs,
ludovic
Salut ludovic
De prime abord j’ai aussi ressenti du dégoût. Mais par la suite en réfléchissant je me suis dis que si le commun des mortels est dégoûté il y aura plus d’opportunités pour moi. Et donc plus de facilités à s’enrichir.
Depuis des décennies les gouvernements successifs ont toujours pondu des lois à la C..!
Cependant les investisseurs s’en sont toujours sorti et ont gagné beaucoup d’argent.
Ça nous a boosté et ouvert un champ d’opportunités que je n’aurais pas cherché à saisir il y a 10 ans.
A bientôt
Bonjour,
En fait, tout est là David : il est important d’aller à contre courant ! Ainsi, il est vrai qu’il y aura plus d’opportunités.
Bonjour,
Les baux commerciaux peuvent effectivement amener de très bonnes rentabilités. J’en ait pour exemple mes beaux parents qui sont commerçant et qui ont laissé à la location leur dernier commerce avec plus de 10% de rentabilité. Je vais leur redemander les chiffres exacts.
Concernant la loi, de toute façon tant que rien est fait… Il faudra s’adapter, c’est tout.
Cdt
Bonsoir David, Alexandre et Gaetan,
J’ai ,moi aussi, été blasé quand j’ai pris connaissance de ce projet de loi.
Si cette loi ALUR venait à être adoptée, il faudra alors apprendre à faire avec. Mais comme l’a dit plus haut David, cela fait des décennies que des lois sont élaborées.
Pour autant, cela n’a jamais empêché les investisseurs de s’enrichir de façon substantielle avec l’immobilier.
Concernant l’immobilier commercial, je ne me suis jamais vraiment penché dessus. Il est vrai que la rentabilité brut est apparemment attractive. A voir de plus près !
Article intéressant !
Salut,
Merci pour ces infos. Elles furent très instructives. À mon avis, les SCPI sont aussi un moyen intelligent de placer son argent dans l’immobilier. Le site https://www.scpi-corum-convictions.com/ pourra t’en apprendre plus à ce sujet.
A+