Bonjour
Lorsque l’on décide de faire un investissement immobilier
à des fins locatifs, l’une de nos hantises sont les impayés des locataires.
Avant mon dernier achat, j’ai été en proie à un élan de remarques de mon entourage professionnel et personnel. Dans leur grande bienveillance il voulait me mettre en garde contre l’achat d’un appartement. Outre les charges inhérentes à l’achat du bien c’est surtout l’aspect location qui rencontrait de vives critiques.
Certain d’entre vous ce sont peut-être déjà trouvé dans cette situation. Vous avez peut-être déjà entendu les exclamations suivantes:
– les locataires ne payent pas leur loyer
– les locataires détériorent l’appartement et n’en prennent pas soin.
– tu vas payer une tonne d’impôt?
etc. J’en passe et des meilleurs
Personnellement j’ai opté pour une stratégie différente afin d’être sur et certain
d’éviter les impayés.
. Mieux encore ma stratégie est suffisamment astucieuse afin de toucher mon loyer même quand les locataires annulent leurs réservations.
Vous comprenez où je veux en venir?
Pour la petite histoire lorsque nous avons décidé de louer notre appartement nous nous sommes heurtés à de grosses difficultés. D’une part la période où nous avons terminé les travaux n’était pas propice car c’était l’hiver. D’autre part le si peu que nous avions ne nous inspiraient pas confiance. Entre les faux en écriture et les candidatures non retenue j’avais de quoi pleurer 
Pour couronner le tout, la première échéance du prêt allait être débiter.
Etant un éternel optimiste j’ai repensé au livre “ réfléchissez et devenez riche”. Et un matin l’idée est apparu comme par enchantement. J’ai décidé de faire de la location saisonnière.
j’ai fouillé sur le net et j’ai sélectionné 5 sites ( oudormir.com, housetrip.com, wimdu, homeliday.com, selogervacance.com). Les 3 premiers sont gratuits ( le site majore le prix de la location pour se payer) et les 2 autres payants un centaine d’euros à l’année mais les prix sont libres et les loyers encaissés en totalité.
Ce fut l’une des meilleurs trouvailles. j’ai adapté mon prix pour qu’il soit assez élevé pour payer le loyer + charges+ impôt. Et très compétitif par rapport à l’hôtel moins de 40 € la nuit pour un T2 meublé tout confort. Le résultat fut sans appel. Avec un taux de remplissage qui frôle les 82% nous avons atteins une moyenne de 850€ par mois. ( le prix d’une location d’un T2 dans les environs sont de 550€/mois )
Mieux encore quand les locataires confirment leurs réservations si la location s’annule dans les 48 h je suis quand même payé.
Il m’arrive souvent d’être crédité d’un double loyer car en libérant les jours j’ai reçu de nouvelles réservations la veille pour le lendemain.
Si vous avez un peu de temps dans le mois vous pouvez gérer vous même l’entrée et sortie des lieux. Sinon laissez la gestion à une agence spécialisée?
Qu’en pensez vous? Quelles solutions avez-vous trouvés pour pallier aux impayés ??
![[ File # csp8743107, License # 1614313 ]<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />
Licensed through http://www.canstockphoto.com in accordance with the End User License Agreement (http://www.canstockphoto.com/legal.php)<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />
(c) Can Stock Photo Inc. / Harlekino](http://augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com/wp-content/uploads/2012/05/plus-de-revenus-grace-a-l-immobilier1.jpg "[ File # csp8743107, License # 1614313 ]<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />
Licensed through http://www.canstockphoto.com in accordance with the End User License Agreement (http://www.canstockphoto.com/legal.php)<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />
(c) Can Stock Photo Inc. / Harlekino")
Pingback: Eviter les impayés lors d'un investissement locatif
A une époque,
il m’était venu à l’idée d’acheter un appartement et le louer.
Mais, la fainéantise, le manque de connaissance et un brin d’inquiétude m’en ont dissuadé.
Les années passant, et avec des informations comme celles de ton article, je suis proche de revoir mon avis. 🙂
A bientôt
Bonjour Rémi
merci pour ton commentaire.
Je te conseille vivement de lire mon ebook. J’ai fais une étude avec comme support des enquêtes et sondages. Ça vaut le détour si tu veux être vraiment convaincu je te l’envoi…
@+
Bonjour David,
cela m’intéresse en effet. Je te remercie.
Ce genre d’étude est toujours bonne à prendre pour se faire une idée.
A bientôt 🙂
Bonjour David,
Ayant hérité de quelques biens de mes parents, j’ai eu en location des appartements qui heureusement n’ont jamais été abîmés et pour lesquels je n’ai jamais eu d’impayés pour la bonne raison que c’était par l’intermédiaire d’une agence.
C’est vrai que ça coûte un peu plus cher mais c’est qualque chose de sûr et la tranquillité d’esprit n’a pas de prix.
Pour les locations commerciales une chose fondamentale est de passer par le notaire pour faire le bail car je pensais benoîtement que c’était pareil avec un avocat or, pas du tout les risques sont beaucoup plus grand avec ce dernier.
Donc, cette fois-ci je peux t’assurer que ce sera fait dans les règles.
En conclusion, être propriétaire donne des droits mais nous avons aussi des devoirs et passer par quelque chose d’officiel (moyennant fiances bien sûr) donne plus de garantis
A bientôt David
Madame, vous affirmez des choses fausses!
ça n’est pas parce que vous mandatez une agence que les locataires paient! s’il le font c’est qu’ils sont bons payeurs! vous pouvez directement etre au service de votre bien,et les locataires devront tout autant leur loyer!
En cas de souci d’impayés, l’expulsion aura lieu (si necessaire) avec ou sans agence,GRACE AU JUGE et nul autre!
de plus il existe des avocats spécialisés en droit de l’immobilier qui sont tout autant aptes à connaitre des affaires de votre patrimoine, le notaire n’a plus le monople et n’est certainement pas plus compétent.
Bonjour,
COmbien ça coute d’ailleurs la gestion de la location par une agence immo? Et est ce que l’assurance garantie loyer impayée est comprise? Merci
Bonjour Farid
La gestion d’un bien en location est au alentour de 7% du loyer annuel.
J’ai aussi trouvé des sociétés qui proposent ces services mais uniquement en ligne.
Par contre je ne sais pas ce que ça vaut.
La GRL ne fonctionne que pour les locations classiques nues et meublées.
Pour l’un de mes biens je suis passé par un service en ligne qui m’a couté 2.75% du loyer.
@+
Salut David, je découvre ton blog via ton commentaire sur passion-locatif.com 😉
Comment gères-tu les check-in/out (remises des clefs) et le ménage/ changement de draps et serviettes?
Fais-tu appel à une société (si oui, peux-tu m’en dire plus: comment l’as-tu trouvé, quel coût…?) ou t’en occupes-tu en direct parce que si tu le loues pour 2 ou 3j, ça fait pas mal de va-et-vient.
Certes on a rien sans rien mais le but n’est pas que ça devienne une contrainte…
De mon côté je me posais plus la question d’une location meublée étudiante (9 mois) + l’été en saisonnier, mais la perspective de revenus forte en saisonnier me fait réfléchir pour ce système à l’année 😉
Salut Fred
Merci pour le commentaire. j’apprecie aussi ton blog car tu n’as pas la langue de bois. Le must c’est que pour parler d’une formation ( par exemple celle d’olivier roland ) tu les as suivi et j’apprecie!
En t’attardant sur mon blog tu verras que pour l’instant je ne compte pas mes heures et construit mon système de cashflow.
Malgré mon emploi à l’hopital, je gère une structure de service à la personne. J’ai donc la chance d’avoir des aides ménagères à ma disposition.
Mon appartement à 2 min de toulouse est maintenant très connue et coté sur 2 ou 3 sites de reservations de location de courtes durées. Je peux donc me permettre de louer pour au minimum 3 nuits. De plus j’ai mon bureau dans l’appart ( du moins dans une pièce que je garde pour mon bureau ) et donc les 2 pièces qui restent sont louées. Pour l’instant je peux me permettre de faire l’entrée et sortie des lieux à causes de mes va et vient. ça va bientot changer avec un système de petite coffres fort ou je mettrais les clés pour les locataires qui arrivent. La suite c’est de faire gerer par une aide ménagère pour la sortie des lieux si nécessaire. Dans tout les cas si l’appartement n’est pas aussi propre qu’à l’entrée des locataires je prend 25 à 50€ sur la caution pour payer l’intervenante qui travaille pour moi.
@ bientot
Merci de ta réponse (et de ton appréciation sur mon blog!).
Je signe en fait demain un appart à rénover. Je pensais réitérer une opération achat/travaux/revente mais je pense très fort à la location saisonnière depuis quelques jours…
Ca change la donne car la disposition, les matériaux et les équipements ne sont pas tout à fait les mêmes: en revente je privilégierais la facilité et la rapidité d’exécution et surtout l’optimisation de l’espace, alors qu’en locatif je m’orienterais plus vers la praticité du lieu, son attractivité (design, disposition) et sa durabilité dans le temps.
En tout cas c’est super intéressant en terme de challenge architectural!
J’ai surtout un peu la trouille d’avoir une vacance locative qui s’éternise et un taux d’occupation trop faible (qui du coup rendrait les contraintes du saisonnier très lourdes par rapport à du locatif « traditionnel »). C’est plus une appréhension, mon véritable souci concerne le marketing: comment sortir du lot, rendre mon bien plus visible et surtout faire comprendre aux prospects que le mien est « mieux » (plus luxueux, mieux équipé, davantage de prestations…etc)??
Bonne idée pour le petit coffre, peux-tu m’en dire davantage? Comment ça fonctionne, où ça se positionne, quelle sécurité pour toi, comment gérer l’état des lieux sans être sur place…etc?
Salut Fred
Comment vas tu?!
Je n’envisage plus du tout de faire de la location classique.
En fait oui et non. J’ai une petite maison en Guadeloupe que je viens de restaurer
et qui sera gérer par une agence. Je suis trop loin et vu que la maison est soldé ça sera tout bénéf.
Pour Toulouse la demande est si importante que je pourrais investir sur 2 apparts et avoir tout de même un taux de remplissage de 75%. Pour ce mois de décembre j’ai refusé 15 jours de locations fautes de disponibilités.
J’ai finalement décidé d’avoir une personne de confiance à qui je délègue les entrées et sorties des lieux ( contre renumeration ).
Du coup je laisse tomber le coffre fort ( le syndic n’autorise pas de l ‘installer dehors )…
Dans quelle ville as tu ton appartement?!
@+
Que pensez vous de ce logiciel http://www.emjysoft.com/logiciel-gestion-immobiliere/ pour la gestion locative ?
Salut david,
quelle est la différence d’aménagement entre une chambre d’hôte (donc à la nuitée) et une location normale (bail, etc) toujours sur une chambre dans la résidence principale?
je pense notamment à une cuisine…ou pas ? Pour les petits-dèjs, tes locataires se débrouillent tous seuls j’imagine, mais pour une chambre d’ hôte?
Je suis sur un projet de faire construire en aménageant au moins 2 chambres à l’étage pour location, avec escaliers extérieur, garages, etc…quand penses-tu?
A mes yeux, le seul gros inconvénient serai le manque de tranquillité et d’intimité, mais d’un autre coté ça peut avoir pas mal d’avantages aussi ce genre de loc !
Bonnes fête à toi et à tous
@+
Effectivement,
La location saisonnière peut rapporter beaucoup plus, mais d’où es tu?
Car personnellement, vivant en bretagne sur Rennes, je me vois mal faire de la location saisonnière. Une ville comme PAris je comprends que c’est beaucoup plus attractif pour le tourisme même en hiver
Re salut Farid
J’ai fais une petite étude rapide sur 2 ou 3 sites de location courte durée.
Ta ville a plus de 200 000 hab. c’est une ville étudiante et balnéaire.
En comparaison ta ville a plus de potentielle que Toulouse et j’ai une rentabilité de près de 15% avec mon appartement à Toulouse.
Il est possible d’avoir une rentabilité de plus de 10% si tu t’y prends bien.
Faut pas acheter n’importe quoi et à n’importe quel prix…
A bientôt