ASTUCES POUR AUGMENTER SA RENTABILITE LOCATIVE
Bonjour
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En attendant la suite de mon article sur la location saisonnière ( voir parti 1 ici )
je vais partager avec vous ma dernière histoire d’investissement immobilier.
Rappelez de mon objectif du 15 mai 2012 : Possédez en 2 ans un patrimoine de 600 000 €!!!
J’y ai rajouté un autre but qui est de multiplier mes revenus par 2.
Pour y arriver j’investis en cherchant les meilleurs produits avec une rentabilité au dessus de 7%.
Il y a 15 jours j’ai appelé mon agent immobilier pour lui notifier l’obtention du prêt pour l’achat d’un studio.
Ce fut un parcourt du combattant pour obtenir ce prêt.
En effet Je fut heurté à l’incompétence de la banque des céréales et des vaches…
J’ai donc profité de cet appel pour lui demander s’il avait des box/garages à vendre autour ou dans le centre ville.
En fait je cherche à diversifier mes revenus passifs et les garages sont un bon compromis
entre la tranquillité ( peu de charges et tracas de locataires ) et un investissement faible.
Et bien sur comme par hasard il me répond que oui.
Et là il me décrit un bien pas encore affiché en agence alors qu’il est dans son porte feuille depuis 3 semaines.
Je fais une petite parenthèse afin d’éclaircir un point:
– ça fait 3 mois que je cherche un box avec une rentabilité à plus de 10%.
Tout le monde me dit que c’est impossible car le prix est très élevé.
Cette histoire prouve le contraire. Ce que tu cherches te cherches.
Revenons donc à notre histoire.
Il me décrit donc le box:
– le box est au rez de chaussée.
1er bon point. Les produits au rez de chaussée ce loue plus facilement qu’en sous sol
– il se situe dans une résidence accessible par 2 bips et une clé.
2ème bon point. Il est donc ultra sécurisé et peut être loué
un peu plus cher que le prix du marché.
Il est surtout en face de l’hôpital de Toulouse.
En journée il est impossible de trouver une place après 9h autour de l’hôpital.
– la superficie est de 23,5 m²
3 ème bon point. Je peux toucher plus de locataires.
Il est idéal pour du stockage/garde meuble ou carrément de colocation.
Je vous expliquerez ça plus bas.
– le prix affiché 11,500 €. Pourquoi un prix aussi bas?
Le prix d’un box à Toulouse est au minimum de 15 000€.
En fait le propriétaire pensait que le box ne faisait que 16 m².
J’ai donc fait une proposition à 10 500€ et le propriétaire accepta la vente à 11 000€.
Ce n’est pas une vertigineuse négociation mais j’en suis assez satisfait.
Quel est mon objectif avec ce bien?!
– nous pouvons le proposer à la location au alentour de 120€.
– l’autre opportunité est de créer une colocation de motos si le marché est porteur.
Il est possible s’y stationner 3 motos et 2 scooters.
Avec un tarif à 35€ par 2 roues le box serait loué 175€.
Calculons maintenant la rentabilité.
La rentabilité nette de frais et charges sera la suivante:
Tx de rentabilité nette égale ( 100 x ( loyer mensuel x 12 ) – ( taxe foncière + charges non récupérables )) / Prix d’acquisition
Donc ( 100 x ( 175€x12) – ( 113 + 72)) / 13500€ ) = 15.54%
LA RENTABILITE SERA DONC DE 15.54% en faisant de la colocation de 2 roues.
Dans le cas d’un location classique à 120€ la rentabilité sera 10.65%
Alors selon vous c’est une bonne affaire ou non?
J’attend vos réactions et commentaires juste en bas!!!
PS: je signe le compromis cette semaine.
Salut David ! Félicitation pour ce futur investissement !
J’avais une idée qui m’a retourné le cerveau. Que penses-tu de créer de l’aménagement d’intérieur dans un box ?
Je suis conscient que l’idée semble farfelue, mais imagine toi, la première porte (ici la blanche) qu’un locataire ouvre puis tombe sur 2 nouvelles portes divisant le box en 2. Un locataire loue celle de droite et un autre celle de gauche, avec quand même 1.80 mètre de largeur, et 6 mètres de profondeur pour les deux.
Certes les travaux d’aménagements serai un peu coûteux, mais imagine toi : Louer 2 box à 80 € !
Salut SOFIANE
Tu es un génie!!! Ça ferais 2 box d’environ 12 m². Et effectivement c’est moins de travail pour la location et en plus ça me rapporte autant.
Je vais chiffrer le prix pour des cloisons et 2 portes. Et je mettrais les résultats a la suite de l’article.
@ +
Salut David, il s’agit d’un produit intéressant, surtout si tu n’es pas loin pour le gérer. La façon dont tu as trouvé l’annonce montre bien qu’il y a encore des affaires à faire ! Il suffit de bien chercher. 🙂
Je ne suis pas sûr que faire de la colocation de 2 roues va fonctionner. Les propriétaires de deux roues ne vont pas apprécier de partager la même box.
Pourquoi aujourd’hui un particulier loue un box, soit il souhaite bénéficier de sa propre place de parking mais il veut aussi y pouvoir stocker des affaires personnels pour stocker des objets.
Pas sûr que cela fonctionne avec de la colocation.
Mais tiens nous au courant si cela fonctionne 🙂 je suis curieux de savoir ^^
Merci pour tes commentaires
Faire une colocation va effectivement me prendre beaucoup de temps. J’ai cependant assurer mes arrières en faisant une autre annonce pour une location de box à 135€.
L’autre alternative sera de le diviser en 2. La location d’un box de 10 m² coûte 75/80€ par mois.
Nous devrions louer le box la semaine prochaine.
@ bientôt
Bonjour David,
L’idée de la colocation 2 roues me parait intéressante, mais il faut effectivement passer une « fausse » annonce au préalable pour vérifier la demande.
Tu dis qu’il n’y a pas de place libre après 9h, j’imagine que le fameux hopital de Toulouse est Purpan, il y a tout de même l’immense parking du Carrefour qui est à même pas 5 mns à pieds de l’hopital!
Sinon le prix me semble très correct
Salut Damien
Effectivement l’immense parking est disponible mais pour les clients. Et surtout ferme après 21h donc ta voiture reste bloqué après cette heure.
D’autre part les visiteurs et employés de Paule de viguier, la Geriatrie, la psychiatrie, et j’en passe ne trouvent pas de places. Bien sur il reste les peupliers.
Quand ma femme a accouché à Paule de viguier je tournais pendant une heure pour trouver une place car les peupliers étaient pleins.
De plus je travaille dans l’un des services et c’est le bordel.
A cela se rajoute les gestes de vandalisme sur les voitures.
Investir dans un parking a côté de l’hôpital est selon moi une superbe opportunité!
@ bientôt
Salut David,
Perso je suis toulousain, je consulte régulièrement les sites immobilier pour voir le niveau des prix des biens, notamment ceux des boxes. Et je peux dire que pour la surface et l’endroit où se trouve le boxe, le prix auquel tu l’a payé est assez bon ! Tu as vraiment la possibilité d’avoir une très bonne rentabilité !
Salut Gora
Merci pour tes commentaires.
Dans les grandes villes les politiques de l’urbanisme est de
privilégier les 2 roues et transport public. Toulouse n’y déroge pas.
Les prix commencent à flamber. je reste à l’affut et trouve des opportunités que
n’importe qui pourrait saisir.
je viens de trouver un nouveau garage/box pour moins de 10 000€.
Je finalise mes 2 nouveaux investissements et
ferait une proposition s’il est toujours disponible.
A++
Je suis vraiment impressionnee par ton parcours qui est la preuve qu’on peut arriver a faire de grandes choses a partir de rien. Tous mes encouragements. tes conseils son precieux pour nous qui sommes a la quete de comment augmenter nos revenus. je vais continuer a suivre tes exploits a travers ton blog pour m’inspirer.
felicitation pour le bebe.
merci.