QUI A DIT QU ON NE TROUVAIT PAS DE BONNE AFFAIRE DANS L IMMOBILIER

Bonjour à tous

J’écris ce court article afin de répondre à l’un de mes lecteurs.
Je suis cependant persuadé que les craintes de ce dernier ne sont pas exceptionnelles.
En fait beaucoup pense que L’IMMOBILIER n’est pas spécialement le bon outil afin de s’enrichir.
Outre les difficultés liée à la mise en location ou les défauts de payement d’un locataire, les objections les plus courante sont les suivantes:

– l’immobilier est bien trop chère!
– Je ne trouve pas de biens
– ça demande trop de temps pour l’acquérir ou les banques ne prêtent pas.

Pour vous convaincre du contraire je vais vous montrer un studio que j’ai trouvé sur le célèbre site seloger.com

Le pire c’est que j’ai déjà raté UNE BONNE AFFAIRE la semaine dernière où ma rentabilité aurait frôler les 25%!

Revenons à notre appartement. Voici quelques photos.

 

Investissement immobilier selogerstudio seloger augmenter ses revenusenrichissement avec revenus locatifs

 

 

Donc c’est un studio en plein centre ville ( les carmes pour ceux qui connaissent Toulouse )!

Il est très bien situé. Seule hic c’est qu’il n’y a pas de parking et ou place de stationnement attribué.

Selon mes calculs même avec une restauration de 5000€ c’est une très bonne affaire.
Nous sommes en centre de Toulouse avec avec direct au bus et métro.

En comptant les travaux et frais de notaire vous aurez au bas mot 300€ de crédit de mensualité!

Dans le secteur un bien similaire se loue 450/500€ par mois.!
Mais la bonne affaire est de le louer pour des courtes durées.
A 40€ ( 1 à 2 personnes ) 60€ ( 3 personnes ) la nuit et en louant 25 nuits par mois, nous sommes à 1000€ par mois.
Vous savez tous compter! Vous vous retrouvez avec 600 à 700€ dans les poches.
Alors pour conclure je vous confirme avec cette exemple simple que vous avez de belle affaire à réaliser dans votre région.

Surtout ce n’est pas un cas isolé. j’en ai repéré 2 ou 3 dans le secteur recherché.

Inutile de vous dire qu’ils se sont vendu dans la journée.
Donc Passez à l’action et soyez à l’affut .

Je vais éditer prochainement une vidéo ou j’explique précisément comment je m’enrichi avec mes dernières acquisitions.
Que pensez vous de ma démonstration?

Si vous le souhaitez je vous invite à réagir en dessus en me laissant un commentaire
À bientôt

Merci d'avoir lu cette article! Je vous offre une vidéo bonus surprise afin d'optimiser l'exploitation de vos locations en courte durée

 

11 Commentaires

  1. salvio@investir dans l'immobilier

    Bonsoir David,

    Je ne connais pas bien Toulouse et encore moins ce quartier mais, si comme tu le dis, le bien est bien placé, alors à ce prix là en effet, ça sent bon la bonne affaire!

    Après enquête, je sais que louer son appartement à la nuitée marche fort en région parisienne (et je ne parle pas de paris mais d’autres villes en 1ère et 2ème couronne) donc à Toulouse je pense que le potentiel est réel. 😉

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  2. David

    Salut salvio

    Merci pour ton commentaire.
    Apparemment il y a de nombreuses restrictions au sujet de location courte durée sur Paris. Les amendes commencent à pleuvoir donc faut faire gaffe.
    Cependant je peux t’assurer que sur Toulouse c’est très lucratif. Personnellement je fais de la location saisonnière avec une facilité déconcertante! Sans pub et sans site. Ma rentabilité est au alentour de 15% et je peux faire mieux.
    Si ton coeur t’en dis songe s’y!!!
    Je prépare une double vidéo sur l’investissement immobilier avec mes propres achats comme support.
    Bon succès

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  3. Quentin

    Pour ma part, étant à la recherche de mon 1er investissement (comme mon blog l’indique), je suis encore peu coutumier de la location courte durée. Cela semble alléchant, mais la gestion !

    Bon, déjà, à 50 000 € tu frise visiblement les 10% brut en location classique. Donc j’aurai tenté.

    A+

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  4. David

    Salut Quentin

    Merci pour ton intervention. Je trouve que tu as fais un gros travail de recherche sur les crédits etc….
    J’ai participé à une formation que olivier seban va mettre en ligne dans pas longtemps et nous sommes tous unanimes à affirmer que la courte durée est une très belle option afin de s’enrichir.
    L’an prochain je remettrai le couvert et permettra à mes lecteurs d’assister à toute l’opération de la recherche à la signature.
    @+

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  5. Quentin

    Bonjour,

    Effectivement les maths financières c’est mon dada. par contre, je suis plus frileux quand il s’agit de passer de la théorie à la pratique. Je me motive donc pour le faire à travers le blog.
    A+

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  6. Bassam

    Bonjour David,

    Je viens de découvrir ton blog.
    Félicitation pour tes investissements immobiliers.

    Je ne connais pas Toulouse. Mais vu le détail de l’opération, je dirais que rembourser 300€ pour en gagner 600€ est très tentant. Faire un tel achat 100% à crédit, le louer à la journée, 300€ net dans la poche à la fin de chaque mois et plus-value à la vente quelques années plus tard. Ça c’est du bon travail (sans travailler bien sûr!).
    alors je dis à tout le monde foncez dès qu’une opportunité se présente.

    Bassam

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    1. David ARISTARQUE (Auteur de l'article)

      Salut
      Je pense que tu voulais écrire le contraire. Il faut penser à prendre en compte les impôts et faire appel à un comptable. Je poste prochainement un podcast de mon entretien avec lui!
      Bon succès à toi

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    2. Didier

      [Coup de Gueule ON]

      Mais bien sûr et la marmotte mets le chocolat dans le papier alu…

      Louer à la journée ce n’est pas du travail ? Entre la gestion des réservations, la réception des clients puis le ménage au départ (si tu ne changes pas les draps tu vas vite avoir une sale réputation) on est plus proche d’un travai à temps plein qu’une rente perçue à rien foutre.
      Si tu penses le contraire je t’invite à changer d’empoi et on en reparelera quand tu auras bossé quelques années dans l’hotellerie !
      La location de courte durée peut être très rentable mais dire que c’est de l’argent gagné à rien faire il y a un monde. Et prendre des prestataires ça peut revenir cher ici (aux Antilles) les prestataires que j’ai trouvé c’est entre 20 et 30% du loyer pour la gestion des clients et 20 à 40 euros pour le ménage. Certes c’est peut etre un cas extreme car la vie est relativement cher aux Antilles et que pour avoir un taux de remplissage correct il faut un certain standing (tu es un peu plus sélectif après avoir payé un billet paris/ptp car tu as moins l’occasion de faire le voyage et que par conséquent tu veux en garder un tres bon souvenir tandis que si tu as fais le déplacement sur Toulouse pour voir un quart de finale de la H Cup !) et ici on a souvent des compteurs eau et edf communs (ils s’agit souvent d’anciens hotels vendus à la découpe) si tu choisi mal ton prestataire il va efectuer les locations pour son propre compte car tu as très peu de moyen de controle
      [Coup de Gueule OFF]

      Pour en revenir au sujet de l’article certes les bonnes affaires il y en aura toujours mais il ne faut pas se contenter de relever de pseudos bonnes affaires sur les sites spécialisés.
      Il est avant tout PRIMORDIAL de connaitre son territoire. En passant 10 minutes sur leboncoin j’ai trouvé au moins 5 ou 6 pseudo bonnes affaires sur Toulouse. Comme je ne connais absolument pas cette ville et son marché je suis incapable de dire si ce sont de réelles bonnes affaires. Par exemple ici une renta brute de 16 % : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/388730803.htm?ca=16_s bientot en ligne depuis 2 mois alors comme comme tu l’as dit dans ton article les excelentes affaires ne trainenent pas sur le marché.
      A lire l’annonce je me doute que ce n’est pas une si bonne affaire car par projet de réhabilitation je devine des charges qui vont exploser.
      Il faut aussi se méfier des estimations de travaux trop rapides. 5000 € me semble une estimation assez faible. Remettre l’électricité aux normes, refaire une cuisine ou une salle de bain ça chiffre vite. Surtout que si ton objectif est de faire de la courte durée il faut pas faire trop au rabais et il faut compter aussi l’ameublement. Pour de la courte durée c’est rare ue les clients viennent visiter avant il faut provoquer le coup de coeur avec les photos.
      Lors d’un des derniers biens que j’ai visité le vendeur ne voulait pas négocier le prix et m’a dit de faire des travaux au rabais. Ce qui donne de la valeur a l’appart ce n’est pas de l’acheter cher et de faire des travaux au rabais mais justement le contraire acheter au rabais et faire des travaux très correctement. Meme si l’investissemeent final est le même je vous encourage a suivre ce conseil
      Enfin 25 nuits par mois de taux de rempissage me parait énorme (on parle bien de moyenne annuelle hein ?). Certes vous n’avez pas de saison cyclonique à Toulouse mais un taux de remplissage de 85% ça me parait quand même être une estimation haute cela dit je répète je ne connais pas le marché de Toulouse et je ne dis pas que c’est impossible mais que c’est risqué de prendre cette estimation comme sure et certaine (en meme temps j’ai toujours tendance à faire des estimations plutot pessimistes car je préfère les bonnes surprises aux mauvaises

      Répondre
      1. David ARISTARQUE (Auteur de l'article)

        Bonjour Didier

        Avant toutes choses je te souhaite à toi et autres internautes de bonne fêtes de fin d’année.
        Merci de prendre le temps d’intervenir sur cet article et commentaires.
        En ce qui concerne ton coup de gueule je me permet de réagir.
        je vais tenter d’être objectif. D’autre part ce que j’avance n’ai valable que pour moi qui habite à 20 kms de mon appart à Toulouse. En conséquence pour un autre propriétaire dans des circonstances différentes ça change.
        Je prend en moyenne 20h par mois afin de gerer les 5 locations que je fais par mois.
        ( coup de fils et mails de futurs locataires et ceux en place, entrée et sortie des lieux, changement des draps ( lavages, repassages ) et mise à jour des plannings sur internet )
        Pour moi ce n’est pas très fastidieux mais j’avoue que ce n’est pas de l’argent sorti du ciel il faut se le gagner.
        Pour le ménage c’est à la charge des sortants sinon je prend dans la caution ( 40€ ).
        Donc c’est très rare que je fasse le ménage.

        Je suis sur une piste pour déléguer je t’en dirais plus prochainement et si ça fonctionne.

        Ensuite en ce qui concerne le remplissage, en faisant le point sur un an ( j’attend le bilan final du comptable ) je peux t’assurer qu’avec mon tarif et mes prestations je loue 23 à 27 nuits par mois. Mais ce n’est pas le plus important pour nous. Ce qui est interessant c’est quand nous louons pour plus de 2 personnes. Notre rentabilité est bien plus importante ( 60€ la nuit pour 4 au lieu de 40€ pour 2 ).
        En plus Toulouse n’est pas la ville la plus touristique de France et malgré ça je rempli donc imagine dans un meilleur endroit.

        Dis moi en plus sur tes investissements immobiliers ou autres.
        @+

        Répondre
  7. olivier

    salut DAvid

    toulousain, je suis surpris de voir un tel bien aux Carmes à ce prix !!
    personnellement je n’en ai encore JAMAIS vu a ce prix là, et pourtant je surveille.

    sympa tous tes articles au passage et (tres) bonne continuation biensur 😉

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  8. David

    Salut Olivier
    C’est pour cette raison que le bien n’est resté qu’une heure
    en agence
    Bonne continuation à toi aussi
    A+

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