POURQUOI VOUS POUVEZ TOUJOURS INVESTIR DANS L IMMOBILIER MALGRE LA FUTUR LOI D ENCADREMENT DES LOYERS

Bonjour

Cecile Duflot investir dans l'immobilier

Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement a annoncé une proposition de loi afin d’encadrer les loyers. Cette mesure vise à mettre fin à l’envolé du prix des  loyers dans les grandes agglomérations.

Cette proposition de loi dit en substance que le propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer si :

– la moyenne des prix des loyers dans sa zone sont inférieurs au prix qu’il souhaite appliquer.

– n’effectue pas de travaux de rénovation dans son bien.

– si l’indice de référence des loyers Insee est inférieur au prix qu’il veut appliquer.

Cette mesure ne concerne que les agglomérations de 250 000 habitants et plus.

Je conçois qu’il  soit assez difficile pour la classe moyenne et inférieur de pouvoir ce loger à un prix convenable. En effet selon  l’Insee :

 

En 2010, en incluant loyers, charges,
taxes, remboursements d’emprunts,
dépenses d’eau et d’énergie, un
ménage sur deux consacre plus de 18,5%de
ses revenus à son habitation principale. Le
coût du logement pèse plus lourdement
pour les ménages à faibles ressources, les
locataires du parc privé et les accédants à la
propriété. Un locataire du parc privé sur cinq
dépense plus de 40 % de ses revenus pour
se loger. Depuis quinze ans, le taux d’effort
global augmente peu, mais la hausse est
plus sensible pour lesménages modestes et
les locataires du parc privé
.” Source Insee

Pourtant,  je reste convaincu

qu’investir dans  l’immobilier, afin de s’enrichir est plus qu’astucieux!!!  Pour ce faire il est impératif de respecter une stratégie fiable.

Regarder les tableaux suivant :

investir dans l'immobilier

Source Insee

Vous remarquerez qu’il y a pratiquement toujours eu des augmentations de l’indice depuis 6 ans. En conséquence vous pourrez toujours augmenter vos prix à la date d’anniversaire de la signature du bail. Il faudra impérativement l’inscrire sur le bail. D’autre part les biens avec 2 à 3 pièces sont celle qui augmentent le plus et sont surtout les plus recherchés. D’autre part en faisant  de la location courte durée ou saisonnière vous aurez  toujours une rentabilité bien supérieur à la moyenne

En conséquence la leçon à tirer de ces informations sont les suivantes:

Vous devez intensifier vos recherches sur des biens type 2 ou 3 pièces proches des commodités (transports publics, sortie de rocades, centre-ville, établissement scolaire comme les lycées et universités). Chercher des appartements à rénover.vous pourrez ainsi négocier le prix d’achat (même 5% en moins) afin d’en augmenter votre rentabilité. Et dans les meilleurs des cas organiser une colocation afin d’éviter les impayés et avoir une meilleure rentabilité. Le must serait de faire de la location courte durée. Comme je l’ai expliqué dans mon précédent article vous n’aurez pas d’impayé et une très bonne rentabilité.

Pour finir lors de mon dernier achat j’ai eu droit à une tonne de remarques venant de mon environnement professionnel et familial. Ces derniers me donnaient toutes les bonnes raisons de ne pas investir dans l’immobilier. Pour ceux d’entre vous qui pense investir  ou qu’ils l’ont déjà fait vous savez de quoi je parle. Dans mon prochain article je vous expliquerai comment la peur nous tétanise et nous empêche de passer à l’action. Je vous donnerai une technique que j’ai appliquée dans de nombreux domaines et qui me permet de voir l’avenir sereinement.

Et vous, pensez vous qu’il soit judicieux d’investir dans la pierre avec cette nouvelle loi???

Merci d'avoir lu cette article! Je vous offre une vidéo bonus surprise afin d'optimiser l'exploitation de vos locations en courte durée

 

15 Commentaires

  1. Pingback: Malgré la proposition de loi l'immobilier reste un moyen sur de s'enrichir

  2. Blog chasseur immobilier

    Cette loi ne veut rien dire, des loyers comme le Scellier sont déjà plafonnés…..

    Répondre
    1. David ARISTARQUE (Auteur de l'article)

      Bonjour
      Pour l’instant c’est juste une proposition de loi. Les effets d’annonces juste avant les élections sont légions. Cependant il est impératif que ceux et celles qui veulent investir ne se laissent pas influencer par des annonces qui les amèneraient à renoncer.
      J’ai essayé et teste de nombreuses façon d’augmenter mes revenus et pour l’instant il n’y a que l’immobilier qui me satisfasse.
      Es ce ton cas?

      Répondre
  3. Activadom

    Bonsoir,

    Pour ma part, je pense qu’il est toujours valable d’investir dans la Pierre, qui reste une valeur sûre……

    Cependant, en ce moment, les banques sont très réticentes à accorder des crédits, quels sont les conseils que vous pourriez nous donner afin de tenter d’obtenir le meilleur taux et surtout une réponse positive….

    Merci de vos conseils.

    A bientôt.

    Répondre
    1. david

      Bonjour
      Merci pour votre commentaire. Je vais vous répondre à titre personnel. Pour avoir un crédit dans les meilleurs conditions et qui vous coute le moins chère possible il faut passer par un courtier en crédit. Ils font des demandes pour une dizaine de dossier et vous pouvez donc plus aisément avoir les meilleures conditions. Que ce soit à des fins locatifs ou résidence principale demandez leur exactement ce que vous voulez il vous feront les meilleures propositions.
      Quel est votre projet?
      @ bientôt

      Répondre
  4. Michel de Changer Gagner

    Bonjour David,

    moi ce n’est pas cette nouvelle loi qui m’ennuie, c’est les charges toujours croissantes : nouvelles normes, ravalements, remplacement des ascenseurs, etc. L’immobilier demande du temps et du travail et c’est toujours le locataire qui est protégé.

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  5. choukrov

    Je pense que nous sommes à un moment critique à plusieurs niveaux;

    1/ la mise en place de la nouvelle politique fiscale ( cela reste encore assez flou!)
    2/ la crise est en train de faire des ravages ( hausse du taux de chômage, stagnation voire
    baisse du pouvoir d’achat des ménages, etc…)
    3/ les prix de l’immobilier ont explosé littéralement depuis 1998, si bien qu’on se rapproche
    dangereusement de la chute des prix immobilier d’habitation pour la décennie à venir
    4/ Disparition et rabotage des niches fiscales ( fin du scellier en 2012)
    5/ Les ménages moyens ont de plus de mal à acheter un bien à prix raisonnable
    6/ Les banques sont en train de fermer le robinet de l’argent : banques plus sévères dorénavant: il faut un apport de 15 à 20% et un très bon dossier!
    7/ On observe depuis quelques temps une baisse spectaculaire des ventes ( on parle de –
    40% des ventes sur toute la France.
    8/ Les investisseurs ont de plus en plus de mal à acquérir des biens vraiment rentables
    ( très difficiles de faire une rentabilité qui dépasse les 5 à 6% net)

    C’est pour cela qu’aujourd’hui, je laisse tomber l’immobilier d’habitation avec toutes les emmerdes que cela représente pour une rentabilité pas terrible dans la majorité des cas (
    à part si vous avez un super réseau, des compétences multiples: bricoleur, très bon gestionnaire, être rusé jusqu’à la moëlle pour trouver des biens avant tout le monde, bref
    cela beaucoup trop de compétences à réunir dans un marché plutôt morose, je ne parle pas
    des loyers impayés, appartement dégradé etc…)

    Aujourd’hui, j’investis dans un portefeuille de plusieurs scpi de commerces, bureaux et diversifiés avec un rendement qui frôle les 6% net avec toutes les emmerdes en moins !
    la seule chose que je fais est de vérifier sur mon compte tous les trimestres le versement
    des loyers et de me rendre une fois par an à l’assemblée générale et basta!

    Ensuite dans 7 ou 8 ans on verra s’il est réellement intéressant de se positionner sur
    l’immobilier d’habitation.

    Répondre
    1. David

      Bonjour
      Je te remercie de partager ta vision de l’investissement immobilier d’habitation.
      Je comprend ton désarroi et peux t’assurer que j’ai beaucoup réfléchi avant de m’y mettre.
      Ce que je retiens en fin de compte c’est que tu as trouvé une alternative. tu n’est pas rester sans rien faire ni te morfondre dans ton coin.
      Mon prochain article devrait mener une reflexion afin de savoir si l’investissement d’immobilier est vraiment fait pour tout le monde.
      J’ai cependant fait 2 achats à but locatif et spéculatif en moins de 10 mois. Et pourtant j’ai juste un salaire de fonctionnaire. Ne te méprend pas, j’ai pas dis que cela a été facile. Il faut vraiment avoir une bonne stratégie en place et savoir quoi dire pour faire passer la pilule aux banques.
      Pourrais nous en dire plus sur tes SCPI? Je possède du Befimmo…. Est ce ton cas???
      Bon succès à toi!!!

      Répondre
  6. Michel de Changer Gagner

    C’est vrai que l’immobilier il faut s’y connaître un peu pour bien investir. Ca peut marcher ou pas. La loi est plutôt en faveur du locataire et contre les investisseurs en général.

    Je préfère la bourse, quand même, mais c’est affaire de goût.

    Répondre
  7. choukrov

    Bonjour,

    Tout d’abord, Befimmo est une Sicafi ( entreprise qui est côtée en bourse): ce qui signifie
    qu’on est exposé sur les marchés financiers. Cela n’a rien à voir avec les scpi qui ne sont pas côtées sur les marchés financiers.
    En ce qui me concerne je suis les scpi depuis 2007 ( investissement d’un montant de plus de 100k€ sur plusieurs scpi de commerces, bureaux, classiques diversifiés: exemple immorente, efimmo1, pfo2 ( depuis fin 2009) foncia pierre rendement, etc…).
    Je compte les garder au moins entre 15 à 20 ans .
    Prochainement j’ai l’intention de prendre un petit crédit supplémentaire de 30 k€ sur pfo2.
    Le but est de me créer une rente de 10 à 13 k€ / an dans moins de 10 ans avec les scpi.

    Pour moi l’avantage des scpi est d’investir et de laisser courir et de dégager pour faire
    autre chose ( m’occuper de ma carrière etc…) et de ne pas me battre avec mes locataires
    car ils ne me paient pas ou qu’ils me dégradent les logements, les taxes, assurances, paperasses administratives, règlement des litigest, déplacements, réparations .
    Je trouve que s’emmerder pour avoir 0.5 point ou 1 point de plus de rentabilité cela ne vaut pas vraiment les efforts fournis. En effet, il suffit d’un point mois ou 2 de vacances pour
    que vous perdiez 1/2point de rentabilité.
    Un des problèmes de l’investissement immobilier d’habitation physique en direct est que qu’il ne faut pas se louper sur l’emplacement surtout si vous faites un one shot de 100k€
    ( il n’ y a pas vraiment la notion de diversification comme dans les scpi)
    Par contre si je trouve des biens immobiliers avec une rentabilité 8.5% à 9% net dans ce cas
    les efforts pour investir en direct valent le coup, le problème c’est que c’est très rare.
    A part si vous investissez dans un petit immeuble ( c’est la meilleure stratégie immobilière dans l’absolu, la voie royale pour s’enrichir) mais bon c’e n’est pas fait pour tout le monde et il suffit de quelques erreurs de gestions pour imploser financièrement: mauvaise gestion des charges, coût des assurances ).

    Répondre
  8. Michel de Changer Gagner

    Bonjour !

    @choukrov, pouvez-vous préciser pourquoi vous estimez que le meilleur investissement dans la pierre physique est un petit immeuble ?
    Est-ce parce que l’on maitrise les travaux et charges ? plus effet d’échelle.

    Répondre
  9. choukrov

    @ Michel

    Investir dans un immeuble présente plusieurs avantages:

    1/ Vous êtes le commandant à bord ( pas de syndic, vous contrôlez les charges vous même)
    2/ Si vous investissez dans un immeuble, vos appartements vous coûte beaucoup moins chers que si vous les achetiez à l’unité ( en plus si vous êtes un gros malin et que vous vous intéressez aux successions votre rentabilité explose!)
    3/ Chez le notaire vous paierez moins cher pour immeuble
    4/ vous pouvez vendre 2 ou 3 appartements sur les 10 que vous avez dans l’immeuble ( vous réduisez votre endettement de façon considérable ; c’est un exemple)
    et encore des dizaines d’avantages ( il faudrait un article complet pour en parler!)

    Répondre
  10. Giuseppe

    @Choukrov

    Pouvez-vous expliquer ceci svp:
    « si vous êtes un gros malin et que vous vous intéressez aux successions votre rentabilité explose »

    Merci

    Répondre
    1. Didier

      @Giuseppe

      C’est simplle une bonne affaire se fait d’abord à l’achat. En effet si tu ne disposes pas d’une boule de cristal tu ne sais pas de quoi sera fait l’avenir et à quoi ressemblera le marché de l’immobilier dans 15 ou 20 ans. En revanche pas besoin de dons de voyance pour savoir quel est l’état actuel du marché.
      En achetant en dessous du prix du marché tu maximises donc tes gains en cas de flambée des prix (ou tu diminues tes pertes en cas de cise immobilière). Un vendeur n a pas forcément envie de te vendre sous le prix estimé du bien.
      Tu maximises tes chances quand le vendeur est pressé de vendre ce qui peut se produire lors d’une succession (les héritiers peuvent souhaiter regler la succession au plus vite) ou lors d’un divorce par exemple.
      Une autre source de bonnes affaires est la vente après saisie ou tu peux aussi faire des propositions de rachat auprès de propriétaires « mauvais payeur » des charges de copro. Ceux-ci peuvent accepter ta proposition dans le but d’éviter des frais liés à une procédure de recouvrement

      Répondre
  11. godinette

    Je rajouterais que pour les propriétaires qui louent ou veulent louer leur logement il y a toujours autant de demandes locatives car il n’y a pas assez de logements en France. de plus quel moyen plus sûr existe t il à l’heure actuelle ?
    Enfin un article réaliste qui n’a pas peur de dire les choses, je félicite David qui n’hésite pas à critiquer la loi de Cécile Duflot, aujourd’hui en partie remplacée par le dispositif Pinel du nom de l’actuelle ministre du logement et de l’égalité des territoires. En effet, cette loi duflot alur était contre productive pour beaucoup de professionnels de l’immobilier et la réformer était urgent tant le marché de la construction était en train de s’effondrer et le nombre de logements disponibles à la location avec.

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