Les pièges à éviter lors d’un achat immobilier à des fins spéculatifs.
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Bonjour
Je voudrais aujourd’hui partager avec vous des conseils afin d’éviter de mauvaises surprises lors d’un investissement immobilier.
Je conseille à qui veut bien l’entendre que l’immobilier reste à mes yeux l’une des meilleurs façons de s’enrichir.
L’ebook que j’offre explique que plus de la moitié des nouveaux riches le sont grâce à l’investissement immobilier.
Mais il est prudent de ne pas se jeter tête baissé sur le premier bien que nous visitons.
Souvent l’achat puis revente d’un bien afin d’encaissé une plus valus est très attractive.
En effet on gagne de l’argent en moins d’un an et en plus nous ne sommes pas tracassés par des locataires.
Par contre avant d’acheter il est nécessaire de prendre en compte certain facteur qui pourrait réduire considérablement
notre plus values voire nous couter très chers.
Je vous dévoile LES 3 PIÈGES A ÉVITER et ainsi faire VOTRE ACHAT-REVENTE en toute sérénité.
1) Achetez toujours dans de l’ancien afin d’éviter la TVA
2) Évitez autant que possible les garanties hypothécaires classiques
3) Vérifiez les références de la société qui vous délivrera les 8 certificats afin d’établir le dossier de diagnostics à remettre à votre éventuel acheteur.
La liste n’est pas exhaustive mais si déjà ces 3 pièges ne sont pas évités vous allez à l’encontre de grave déconvenue.
1) Alors pourquoi acheter dans l’ancien?
La première raison qui parait évidente c’est la possibilité de négocier le prix. Son état peut nous permettre de poser les bases d’une négociation.
Mais ce n’est pas la principale raison. En fait si vous achetez du neuf ou construisez, vous devrez lors de la revente vous acquittez d’une différence de TVA immobilière appliqué à la plus
value faite sur ce bien. Je vais vous illustrer ma pensée. Vous achetez ou construisez un bien dont la valeur est de 180 000€. Il est neuf. Quelques mois plus tard vous la revendez
et vous trouvez un acheteur qui est prêt à payer 230 000€. Bien sur vous avez fais en sorte que ce soit votre résidence principale afin d’éviter l’impôt sur la plus value. Ceci étant fait vous êtes content
de pouvoir encaisser 50 000€ environ. Et bien non comme c’est un logement neuf vous avez payé à l’achat une TVA de 19,6% soit 35 280€ mais à la revente vous allez devoir aussi reverser au fisc la différence de tva sur le bien revendu. La TVA payé par votre acheteur est de 45 080€. Vous allez devoir vous acquitter de la différence au fisc soit 9800€ ( 45080-35280 )!
Aïe ça fait mal quand même!!! J’arrête les calculs et vous laisse vous rendre compte du manque à gagner.
2) Passons aux Garanties hypothécaires
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Lors de l’achat d’un bien, dans le cas d’un prêt bancaire, la banque exige une garantie.
Cette dernière peux être soit une hypothèque classique soit le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), la caution ou le nantissement.
je ne vais m’attarder que sur l’hypothèque et la caution par un organisme financier.
J’ai déjà eu affaire aux 2 possibilités. Avec l’hypothèque à la fin du crédit ou en cas de revente avant la fin du crédit vous devez vous acquitter
de frais de levée d’hypothèque. Sans rentrée dans des détails techniques garder à l’esprit que pour un bien inférieur à 100 000 € vous devrais payer 0.83%
de frais et pour un bien de 300 000€ les frais seront de 0.57% du montant du prêt.
Afin d’être exonéré de ces frais faites appel à une société de cautionnement.
Vous pouvez faire appel au crédit logement ( un peu frileux ces jours ci ); les prêteurs de deniers ( à voir avec votre banque qui souvent propose des alternatives intéressantes )!
3) Vérifiez les références de la société de diagnostics lors de votre revente.
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Lors de votre revente vous devez lors de la visite donner libre accès aux 8 certificats qui valideront le diagnostique du bien. Il en existe en fait 9 :
– Risques naturels
– Performance énergétique
– Surface habitable loi Boutin
– Etat parasitaire –Termites
– Diagnostic plomb : Nécessaire pour toute construction datant d’avant le 01/01/1949
– Diagnostic gaz : Nécessaire si l’installation a été réalisé il y a plus de 15 ans
– Diagnostic électricité : Nécessaire si l’installation a été réalisé il y a plus de 15 ans
– Diagnostic amiante : Si le permis de construire a été émis avant le 1 er juillet 1997
– Métrage loi Carrez : c’est pour les Biens en copro et doit être apporté lors de la signature du compromis de vente
Après cette petite information technique voici les choses à vérifier et cela concerne la société qui va émettre les certificats.
Vous devez vous assurer des diplômes des diagnostiqueurs. Je ne vais pas vous faire un tirade sur ce sujet ( pour plus d’informations cliquez ici ), mais sachez que leurs diplômes
et certifications ne sont validés et surtout reconnus que pour une période donnée. En conséquence vous pourriez vous retrouver dans une situation fort inconfortable si
l’acheteur fouine et invalide la vente après s’être rendu compte que le diagnostic n’est pas valide à cause d’un soucis de diplôme.
Voila les quelques points que je voulais partager avec vous! Vous en savez un peu plus si vous souhaitez vous lancer dans le projet passionnant de l’investissement immobilier.
Si par contre vous préférez faire de la location je vous conseille cet article en cliquant ici .
Le partenariat avec housetrip et tripadvisor nous a permis de quasiment boucler nos réservations pour cet été!!!
Les trouvez vous utiles? Quelles difficultés avez vous rencontré lors de vos achats immobiliers?
Pingback: les 3 pièges à éviter lors de l'achat-revente d'un bien immobilier qui peuvent vous couter chers
Salut david,
j’ai particulièrement été interréssé par la TVA sur une maison neuve, car je n’en est jamais entendu parlé…je n’ai d’ailleurs pas bien compris.
Dans l’exemple, l’achat est de 180 000 euros, tu dit ensuite: » vous avez payé à l’achat une TVA de 19,6% soit 35 280€ » donc ça, si je ne me trompe pas, c’est une somme qu’il faut payer EN PLUS du cout de la maison au moment de l’achat? ce qui fait que la maison à couté 215 280 euros c’est bien ça?
» mais à la revente vous allez devoir aussi reverser au fisc la différence de TVA sur le bien revendu »; puré c’est quoi ce bordel??? je ne contredit pas tes dires, david, mais je n’en ai jamais entendu parler, les autres blogs, aussi bons soit-ils, n’ont jamais parlé de ça…
le problème est qu’ils sont toujours focalisé sur l’ancien, les apparts, etc… là, tu m’a appris un truc très important, merci.
En somme, si je suis ton article, il est impossible de faire la moindre + value en faisant construire ???
Mes parents ont fait construire il y a 20 ans, il vont peut-etre quand meme encaisser une + value non ???
Moi qui voulait faire construire moi-même pour « ne payer que les frais de notaire sur le prix du terrain » et donc faire une bien meilleure affaire que dans l’ancien, je suis tombé de haut….
Merci et bonne continuation pour ton blog
@+
Bonjour Ben
Merci pour ton com!!!
La TVA sur un bien neuf est compris dans le prix donné par l’agence ou le promoteur.
Comme je l’ai dis à Adèle cette fiscalité correspond à un bien de moins de 5 ans et surtout neuf.
En conséquence tes parents ne risquent rien.
En ce qui concerne ton projet muri le et ensuite fonce. J’ai une surprise pour les personnes inscrits sur ma newsletter. je vais dévoiler tous les secrets liés à mon avant dernier investissement qui est loué en saisonnier.
Tu ne sera pas déçu…
« La TVA payé par votre acheteur est de 45 080€. »
? ? ? ? ?
Pourquoi paye-t-il une TVA, lui qui achète de l’ancien ? ? ?
Bonjour Adèle
Merci pour ton commentaire et surtout d’avoir pris le temps de lire mon article.
J’ai eu la même réaction que toi vis à vis de la TVA.En fait cette fiscalité concerne les bien construit ou achète un bien neuf à travers un programme immobilier. Dans les 5 ans si tu revends le fisc te demandera de payer la différence. Si tu le souhaites je te transfère des liens qui donnent plus de précisions.
Dans tout les cas ne soit effrayé par la fiscalité. Même après impot si tu gagnes c’est toujours de l’argent en plus…
Bonjour
J’ai pu lire attentivement les posts et les commentaires laissés sur ce blog.
Je dois dire que le sujet de la fiscalité immobilière est un sujet passionnant.
Puis-je David, apporter quelques précisions?
Attention à l’assujettissement de la TVA!
En effet il est important de savoir si au cas d’espèce, le cédant est assujetti à la TVA (voir les dispositions de l art 256 À du CGI) car le champ d’application de la taxe varie selon que l’opération soit réalisée par un assujetti ou non.
Ainsi, si le cédant (ayant procédé préalablement, à l’acquisition d’un immeuble neuf d’Un montant X TVA incluse) est un non assujetti, il échappe lors de la revente de cet immeuble neuf à la déductibilité de la Taxe sur la valeur ajoutée, il n’aura d’autre solution que d intégrer dans son prix, la taxe acquittée en amont. L’acquéreur (qui souhaite acheter l’immeuble dans votre exemple à 230000 euros)est hors champ de TVA.
Les données changent si dans l’opération intervient un assujetti à la taxe ( réalisant l’opération dans le cadre d’une activité économique).
Une exception pour les non assujettis existe pourtant : celle de l’acquisition d’un immeuble à construire (cas d’une vente ou le cédant avait préalablement acheté l’immeuble en VEFA notamment) voir Art 257-I 3-2 du CGI. Dans cette condition alors l’acquéreur devra acquitter la TVA sur le prix total de la mutation.
Restera à traiter l’optimisation des droits de mutations à titre onéreux (DMTO) vous développerez très probablement.
À bientôt
Je reviens en complément de mon dernier post en posant une question à David.
Si l’acquéreur n’est pas redevable de la TVA sur quoi se base le calcul du versement de la différence de la TVA à rembourser au Trésor? Avez-vous les références du CGI?
Merci encore!!
Bonjour bruno
Merci pour tes precisions.
Les infos liés à la tva ne concernent qu’un particulier
qui achete un appart ou une maison neuve.
D’autre part la tva sera simplement calculé par les
impots sur la base du prix de revente ( normalement plus chers )
auquel ils appliqueront les 19,6%.
Pour confirmer l’info j’appelle mon notaire pour avoir plus de precision.
Bon succes
Oui , des trés bon commentaires , la fiscalité est quelque chose de compliquée .
Bien comprendre le mécanisme de taxation entre assujetti et non assujetti .
Je ne saisis pas bien mais pour apporter ma pierre à l’édifice , il y a 3 gros cas :
-exonération de TVA (ancien)
-TVA (neuf)
-TVA sur marge
IL faut surveiller ces points qui apparaissent lors de la signature du compromis de vente (et avec des yeux de lynx) .Mieux il faut anticiper et deduire la TVA lorsque l’on négocie avec son acheteur .
bonjour
j ai un projet immobilier prochainement pouvez vous m’éclairer un peu.
* je viens de construire une maison et j y habite depuis 10 mois et je voudrai la mettre en vente.. ( 1 ère acquisition).
a quoi devrai-je faire attention?
*J’ ai un projet en parallèle d’investissement:
je voudrai acheter pour revendre derrière, je penser a créer une SCI est ce le plus approprié?
MERCI
Salut Evan
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A bientôt